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爱彼迎入住须知11月20日起变更：在日本做民宿的房东现在要改什么【2026年版】
最后更新日期：2026年10月27日
爱彼迎（Airbnb）新的入住须知政策，适用于2026年11月20日及之后确认的预订。 只有在预订前写进房源「入住须知和要求」版块的内容才算数；预订后追加规定、罚款、要求房客做清洁人员才做的工作，原则上都不再允许。对在日本经营民宿的房东来说，日本法律要求的住宿者名簿与护照复印件，只要在预订前通过「要求」公开说明，并控制在法律要求的范围内，仍然可以收集。
「退房时让房客洗碗、拆床单，以后都不能要求了吗？」
「听说房东不能再保留证件复印件了。可日本法律要求保存护照复印件，到底听谁的？」
「贴在房间里的入住规定，还能继续用吗？」
爱彼迎于2026年10月20日宣布对入住须知做出重大调整。面向欧美房东的解读已经不少，但对于在日本经营民宿的房东来说最关键的问题——住宿者名簿、护照复印件、日本《住宅住宿事业法》（住宅宿泊事業法）规定的说明义务——相关的中文信息还很少。
本文依据爱彼迎官方帮助中心与资源中心的内容，梳理到底改了什么、在日本运营要特别注意什么、11月20日之前要做哪些准备。
⚡️ 3分钟速览：本文要点
新政策适用于2026年11月20日及之后确认的预订。看的是预订确认日，而不是入住日。
入住须知改为7项标准规定＋「要求」的形式。只有预订前写在房源里的内容才有效。
预订后追加规定（消息、室内告示、口头）、罚款、要求房客做清洁人员才做的工作，原则上都不允许。
证件复印件等个人信息原则上不能收集，但法律要求的情形属于例外。日本的住宿者名簿与护照复印件，需在「要求」中事先公开说明，并控制在法律要求的范围内。
记法：「规定在预订前写好，要求止步于清洁之前，名簿只收法律要求的部分」。
什么是爱彼迎的入住须知？
指房东在爱彼迎房源中设定、要求房客在入住期间遵守的规定。自2026年10月20日起，入住须知由7项标准规定（过夜客人人数上限、安静时段、活动、宠物、吸烟、商业摄影、退房时锁门）与房东追加的合理「要求」组成。
1. 什么时候开始？改了什么？【一表看懂】
爱彼迎于2026年10月20日调整了房源编辑器中的入住须知功能，并宣布新的入住须知政策将于2026年11月20日生效（爱彼迎资源中心《有关入住须知的重要变更》）。
项目 | 以前 | 2026年11月20日及之后确认的预订 |
规定的写法 | 基本可以自由填写 | 7项标准规定＋「要求」 |
告知规定的位置 | 房源、消息、室内说明等 | 仅限房源的「入住须知和要求」版块 |
预订后追加规定 | 实务中有房东通过消息或告示追加 | 不允许 （消息、告示、口头均不可） |
退房时的工作 | 由房东自行要求 | 清洁人员才做的工作属于「不合理」 |
罚款 | 有房东设定 | 不允许 |
证件复印件・个人信息 | 有房东自行要求 | 原则上不允许，法律要求等情形除外 |
关键在于以「预订确认日」为准。更新后的政策适用于2026年11月20日及之后确认的预订（爱彼迎帮助中心《限制房东增设额外合同和其他要求》）。11月19日之前确认的预订，即使入住日在12月以后，也仍按以前的政策处理。
2. 7项标准规定与「要求」：哪些可以要求，哪些不行
在新的房源编辑器中，入住须知从以下7项标准规定中选择（爱彼迎资源中心）：
过夜客人人数上限
安静时段
活动
宠物
吸烟
商业摄影
退房时锁门
其他「请房客配合的事项」，作为「要求」添加，而且必须合理。爱彼迎给出的例子如下：
类别 | 可以要求（合理） | 不宜要求 |
餐具 | 将用过的碗碟放入水槽 | 清洗碗碟并收纳整理 |
毛巾・床品 | 将用过的毛巾放在一起 | 取下床单或投入洗衣机洗涤 |
垃圾 | 将垃圾和可回收物分类，并放入指定的室内垃圾桶 | 将垃圾带离房源 |
设施 | 离开房源时关闭空调等设施 | 避免使用空调等已列出的便利设施 |
一句话总结：「清洁之前的事可以请房客配合，清洁本身不能要求」。
是否合理，还会结合房源类型与当地情况判断。例如爱彼迎的政策中提到，在有干旱限制的地区限制淋浴时间，可能是合理的（爱彼迎帮助中心《合理的入住须知和要求》）。
对在日本经营民宿的房东来说，垃圾分类是个好消息。「将垃圾和可回收物分类，放入指定的室内垃圾桶」仍然可以要求。日本法律本身就要求民宿经营者向住宿者说明垃圾的处理方法（见第5章），这部分可以放心保留。
3. 以后不能再做的3件事
影响最大的是以下3点，均规定在爱彼迎帮助中心《合理的入住须知和要求》中。
① 预订后追加新规定
入住须知和要求，必须在预订时就写在房源的指定版块中。预订后，不能通过消息、室内告示或口头方式追加新的规定。
如果您在入住后交给房客的说明书里，写了房源中没有的规定，需要把这些内容移到预订前的房源里。
② 收取罚款・处罚
房东不能对房客收取罚款或施加处罚。不过，如果物业管理组织或地方政府可能对房源处以罚款，房东可以在房源的指定版块中告知房客。
③ 要求房客做清洁人员才做的工作
拆床单、把垃圾带离房源、洗碗等需要付出较大精力、或属于清洁人员工作范围的事项，一般被视为不合理。
相应地，规定也有了约束力。房客在入住期间违反入住须知，或在入住前表示打算违反时，房东可以取消预订，且不会被收取费用或承担其他后果（爱彼迎资源中心）。
4. 【在日本经营要特别注意】住宿者名簿和护照复印件怎么办？
这是在日本经营民宿的房东最需要关注的一章。
爱彼迎的原则：原则上不能收集个人信息
根据新政策，除有限的例外外，房东在预订过程中和入住期间，都不能要求房客提供联系方式、身份证明信息、财务信息、信用・背景调查信息、生物识别・健康数据等个人数据。只要在房源的「要求」中写明，房东可以在入住时当面查看房客的证件，但原则上不能保留证件的复印件（爱彼迎帮助中心《限制房东增设额外合同和其他要求》）。
日本法律：必须制作名簿，并保存外国住宿者的护照复印件
另一方面，根据日本《住宅住宿事业法》（住宅宿泊事業法），经营者需要在住宿者名簿中记录全体住宿者的姓名、住址、职业、住宿日期；对于在日本国内没有住址的外国人，还需记录国籍和护照号码。需要请外国住宿者出示护照，并将护照复印件与名簿一同保存，名簿保存3年。此外，在住宿开始前，还需要对每一位住宿者进行本人确认（日本观光厅 民宿制度门户网站《住宅住宿事业者的业务》，日语）。
两者兼顾的关键：「法律要求」的例外
爱彼迎的政策规定，为遵守适用法律所必需时，可以收集个人信息，条件有以下4项（爱彼迎帮助中心《限制房东增设额外合同和其他要求》）：
条件 | 在日本经营民宿的房东要做的事 |
① 在预订前，于「要求」中写明需要的信息和理由 | 写明收集哪些项目，以及这是日本《住宅住宿事业法》的要求 |
② 不超出法律或规则要求的范围收集 | 名簿项目控制在法定记载事项（以及地方条例要求的项目）之内 |
③ 安全保管和销毁敏感数据 | 事先决定名簿和护照复印件的保管位置、可查看人员，以及3年后的销毁方法 |
④ 爱彼迎要求时，提供属于例外的证明 | 备好申报编号，以及作为依据的法律或地方政府的说明 |
也就是说，在日本并不是「不能再保存护照复印件」。变化在于：不能在入住当天突然要求，而是必须在预订前于房源中连同理由一起公开说明。
以下是「要求」版块的文字示例（仅为示例，请根据您的申报类型与地方条例调整）：
根据日本《住宅住宿事业法》，我们需要在住宿者名簿中记录每位住宿者的姓名、住址、职业和住宿日期。在日本国内没有住址的外国住宿者，还需提供国籍和护照号码，出示护照并由我们保存护照复印件。我们会在入住前进行本人确认。
注意地方条例与经营类型
有的地方政府会通过条例追加名簿的记载事项。追加项目是否属于「法律要求的范围」，请向主管的保健所或地方政府确认。另外，依据日本《旅馆业法》（旅館業法）取得许可经营的设施，名簿记载事项与《住宅住宿事业法》不同。
是否属于例外，最终由爱彼迎判断。如有不确定之处，请向爱彼迎帮助中心或主管地方政府确认。
5. 如何与《住宅住宿事业法》的「说明义务」兼顾？
在日本经营民宿，还有一点需要注意。根据《住宅住宿事业法》，经营者有义务向住宿者说明防止噪音、垃圾处理、防止火灾等事项；对外国人需使用外语说明，并通过在客房内放置书面材料等方式，让住宿者在入住期间随时可以查看（日本观光厅 民宿制度门户网站，日语）。
而爱彼迎不允许通过室内告示追加新的规定。
为兼顾两者，AirHost 编辑部建议如下整理（这是编辑部的观点，并非爱彼迎的官方立场）：
做法 | 要点 |
噪音・垃圾・火灾相关规定， 在预订前写进房源 | 安静时段可用标准规定设置，垃圾分类可作为「要求」设置 |
室内说明材料， 只「重申」房源中已写明的内容 | 放入法律要求的说明（灭火器用法、疏散路线等），但不追加 新的 规定 |
灭火器、疏散路线等 安全信息 ，继续在室内张贴 | 这是法律要求提供的安全信息，而不是追加规定 |
拿不准时，可以检查一下：室内说明里，有没有房源中没写过的「请遵守」？
6. 11月20日之前的检查清单
预订不会等到11月20日才进来，11月20日起确认的预订就会适用新政策。建议尽早确认以下事项：
# | 要做的事 | 检查要点 |
1 | 设置7项标准规定 | 在房源编辑器中重新选择过夜客人人数上限、安静时段等 |
2 | 盘点现有入住须知的文字 | 逐条分为标准规定、要求或删除 |
3 | 重新检查退房时的要求 | 去掉洗碗、拆床单、带走垃圾，改为「碗碟放入水槽」「毛巾放在一起」等 |
4 | 在「要求」中写明名簿相关说明 | 写明收集项目与法律依据，项目控制在法律要求的范围内 |
5 | 检查室内说明与自动消息 | 确认没有加入房源中没有的新规定 |
6 | 确认清洁安排 | 把不能再请房客做的工作，纳入清洁人员的工作范围 |
其中第3项和第6项，直接影响清洁的工作量和费用。如果委托了清洁人员或清洁公司，建议尽早沟通是否需要调整工作内容。
7. 【面向运营者】用 AirHost 减轻名簿・入住・清洁的负担
这次变更的方向，是把原本请房客做的工作，收回到运营方：名簿制作、本人确认、清洁安排，每来一笔预订都要重复一次。
规定配合爱彼迎，工作交给系统。 AirHost 是把这些日常运营集中到一个系统里的云端服务。AirHost 已入选爱彼迎2026年 Preferred+ 软件合作伙伴（AirHost 入选 Airbnb 2026 Preferred+ 软件合作伙伴）。
按设施设置访客表单（住宿者名簿）：可分别设置国内客用与国外客用表单。使用入住选项时，房客可通过入住链接提前填写信息（AirHost 帮助中心《访客表单》，英语）
导出住宿者数据：可将预入住或入住时收集的住宿者信息，以 CSV 和图片数据形式下载，也可用于保管住宿者名簿（法令对应）（AirHost 帮助中心《导出住宿者数据》，英语）
渠道管理器与清洁管理：统一管理爱彼迎等多个预订网站的价格・库存，以及清洁安排
访客表单的项目可以按设施设置，因此也适合把名簿项目调整到「法律要求的范围」的运营方式。在为爱彼迎新政策调整房源内容的同时，不妨也一并检查入住与名簿的流程。
关于价格，请参阅价格页面，或直接联系我们获取适合您房产的报价。
※房源是否符合爱彼迎政策，最终由爱彼迎判断。请在爱彼迎帮助中心确认最新信息。
常见问题（FAQ）
Q. 爱彼迎新的入住须知政策什么时候开始适用？
适用于2026年11月20日及之后确认的预订。以预订确认日为准，而不是入住日。房源编辑器中的入住须知功能已于2026年10月20日变更。
Q. 退房时还能请房客洗碗、拆床单吗？
不能。清洁人员才做的工作属于不合理的要求。仍可以请房客「将用过的碗碟放入水槽」「将用过的毛巾放在一起」。
Q. 在日本做爱彼迎民宿，还能保存房客的护照复印件吗？
可以，前提是日本法律有此要求。爱彼迎的政策允许为遵守适用法律而收集个人信息。日本《住宅住宿事业法》要求保存在日本国内没有住址的外国住宿者的护照复印件，因此只要在预订前于「要求」中写明收集项目和理由，并控制在法律要求的范围内，就可以收集。
Q. 房间里贴的入住规定还能用吗？
不能用告示追加房源中没有写的新规定。重申房源中已写明的内容，以及张贴灭火器用法、疏散路线等安全信息，一般认为仍然可以。
Q. 可以向违反规定的房客收取罚款吗？
不可以。房东不能对房客收取罚款或施加处罚。如果物业管理组织或地方政府可能对房源处以罚款，可以在房源中告知房客。
Q. 房客不遵守入住须知怎么办？
房客在入住期间违反入住须知，或在入住前表示打算违反时，房东可以取消预订，且不会被收取费用或承担其他后果。屡次违反或严重违反时，房客也可能受到相应处理。
总结
爱彼迎入住须知的变更，适用于2026年11月20日及之后确认的预订。
只有预订前写在房源中的规定才有效，不能事后追加，也不能罚款
请房客配合的事项止步于清洁之前，不能要求洗碗、拆床单、带走垃圾
日本的住宿者名簿与护照复印件，属于法律要求的例外，事先公开说明即可收集
《住宅住宿事业法》的说明义务，通过在室内重申房源中已写明的内容来兼顾
记法是：「规定在预订前写好，要求止步于清洁之前，名簿只收法律要求的部分」。在11月20日之前，请尽早检查房源文字、退房要求、名簿收集方式和清洁安排这4项。
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参考资料
本文依据截至2026年10月27日公开的爱彼迎官方信息与日本行政机关资料撰写。爱彼迎的政策可能会变更，是否属于例外等最终由爱彼迎判断。住宿者名簿的记载事项，因经营所依据的法律和地方条例而异。实际运营请以爱彼迎帮助中心和主管地方政府的最新信息为准。