【2026年版】旅館業法と民泊新法の違いとは？民泊運営はどっちを選べばいい？
「民泊運営って、旅館業法と民泊新法、どっちのルールに合わせればいいの？」という方へ。
この記事では、あなたが運営する予定の民泊がどの法律に当てはまるのか、それぞれのルールと違いについて、2026年の最新情報をもとにわかりやすく解説します！
旅館業法と民泊新法。どちらも提供するサービスや施設の内容、場所によって変わってきますよ。
この記事でわかること▼ |
旅館業法と民泊新法の違い（比較表） |
用途地域別の早見表 |
消防設備・フロントなどのルール |
違反したときの罰則と対策 |
旅館業法で運営するメリット |
旅館業法と民泊新法、どっちを選ぶ？｜結論は「場所と運営スタイル次第」
民泊を始めるとき、どこにあるのか、どんな目的で運営するのかによって、旅館業法か民泊新法かを選ぶことになります。
旅館業法 | 民泊新法 | |
ルールの厳しさ | ルールが多く厳しい。その分、安全・清潔が守られている | ルールが少なく比較的柔軟。始めやすい |
営業日数 | 制限なし（通年OK） | 年間180日以内 |
運営できる場所 | 限定（商業地域・近隣商業地域・準工業地域など） | より広い範囲（住宅地でもOK） |
手続き | 許可制（ハードルが高め） | 届出制（比較的かんたん） |
旅館業法のルールに沿って運営するなら「旅館・ホテル・簡易宿所」というカテゴリーになります。民泊新法のルールに沿って運営するなら「一般の住宅を貸す民泊」です。
どちらの法律にも、安全性や衛生面、近隣住民への配慮などの基準が設けられており、許可・届出を得て運営しなければなりません。
旅館業法と民泊新法、それぞれの内容
旅館業法
ホテルや旅館などの宿泊施設が守るべきルールを定めた法律です。ゲストが安全かつ清潔な場所で泊まれるように、厳しい基準が設けられています。ハードルは高いですが、その分365日通年で営業できるのが最大のメリットですね。
民泊新法（住宅宿泊事業法）
2018年に施行された法律で、普通の家を短期間だけ旅行者に貸すことを可能にするためのルールです。旅館業法ほど厳しい設備基準は不要で、住宅地でも運営できるため始めやすいのが特徴です。
ただし「180日ルール」があり、1年間を通して180日しか営業できません。残りの期間はマンスリーやウィークリーマンションとして活用する方法もありますよ。
⚠️ 2026年の注意点：東京・大阪などの都市部では、民泊新法に対する自治体独自の「上乗せ条例」が増えています。平日営業禁止や営業日数のさらなる制限が設けられている地域もありますので、物件がある自治体のルールを必ず事前に確認しましょう。
どちらが自分に向いているか
まずは物件の用途地域を確認しましょう（後ほど詳しく解説します）。
旅館業法 | 民泊新法 | |
収益性 | 高い（通年営業可能） | 低め（年180日まで） |
向いている人 | 本格的に宿泊事業をしたい人 | 副業・空き家活用・別荘としても使いたい人 |
運営までのハードル | 高い | 低い |
たとえば、都会のマンションをおしゃれに貸したい場合は民泊新法が向いています。一方、リゾート地で年中安定した収益を得たいなら、旅館業法のもとで運営するのがいいでしょう。
旅館業法で民泊を運営する場合のルール
用途地域
用途地域とは、その土地がどんな建物や活動に使われるかを決めるルールです。「住居専用地域」では旅館業法としての運営が難しく、「商業地域」や「準工業地域」などであれば旅館業法に合わせた運営が可能ですよ。
用途地域別 早見表
用途地域名 | 旅館業法（簡易宿所） | 民泊新法 | 地域の特徴 |
第一種低層住居専用地域 | × | ○ | 一戸建て中心の静かな住環境 |
第二種低層住居専用地域 | × | ○ | 低層住宅が多く、一定規模の商店も可 |
第一種中高層住居専用地域 | × | ○ | 中高層住宅中心 |
第二種中高層住居専用地域 | × | ○ | 中高層住宅と大規模施設が建てられる |
工業地域 | × | ○ | 工場中心、宿泊施設は原則不可 |
工業専用地域 | × | × | 工場専用、宿泊施設不可 |
田園住居地域 | × | ○ | 住宅と農業が共存できる地域 |
第一種住居地域（3000㎡以下） | ○ | ○ | 一定規模の商業施設・ホテルが建てられる |
第二種住居地域 | ○ | ○ | 多様な商業施設や宿泊施設が建てられる |
準住居地域 | ○ | ○ | 自動車関連施設と住宅が共存 |
近隣商業地域 | ○ | ○ | 日用品の買い物エリア |
商業地域 | ○ | ○ | 銀行・飲食店などが集まるエリア |
準工業地域 | ○ | ○ | 軽工業とサービス施設が立地 |
参考：用途地域｜国土交通省
物件の用途地域は用途地域マップ｜MapExpertでも確認できますよ。
宿泊施設が学校や児童福祉施設などから約100メートル以内に位置する場合、許可が下りないことがあります。視界を遮る設備を設けることで許可が得られる場合もありますので、事前に自治体へ確認しておきましょう。
建築用途＝旅館またはホテル
旅館業法で民泊を運営する際、物件は建築基準法上「旅館またはホテル」である必要があります。物件が200㎡以下であれば、複雑な手続きなしに運営を始められる可能性もありますよ（用途地域のルールは必ず守りましょう）。
消防設備
旅館業法の場合
設備 | 必要条件 |
消火器具 | 延べ面積150㎡以上 |
屋内消火栓設備 | 延べ床面積700㎡以上 |
自動火災報知設備 | ほとんどの施設で必要 |
漏電火災警報器 | 延べ面積150㎡以上 |
非常警報器具または設備 | 収容人数20人以上 |
避難器具 | 2階以上または地階で収容人数30人以上 |
誘導灯および誘導標識 | 全施設 |
民泊新法の場合
ルール | 50㎡以下 | 50㎡以上 | 補足 |
自動火災報知器 | ○ | ○ | 家主居住・寝室50㎡未満なら一般住宅と同じルール |
消火器 | ○ | ○ | 地階・無窓階・3階以上で50㎡以上の場合も必要 |
避難経路の確保 | × | ○ | 50㎡超の場合は設置が必要 |
防火設備の点検 | ○ | ○ | 年1回の点検・整備が必要 |
※家主不在の民泊の場合は、旅館・ホテルと同じ条件で防火対策が必要です。
フロントなどの設備
2018年の法改正で、小規模な宿泊施設ではフロントの設置義務が免除されました。スマートロックやAI顔認証など、フロントの代わりになる設備の導入が求められます。
ただし自治体によって条件が異なります（例：東京都中央区はフロント設置が義務）。必ず事前に確認しておきましょうね。
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許可なしに運営するとどうなる？罰則と対策
罰則一覧
違反行為 | 罰則 |
無許可営業（旅館業法） | 6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金 |
命令違反（営業停止命令など） | 6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金 |
営業上の義務違反（名簿不備など） | 50万円以下の罰金 |
立入検査の妨害・虚偽報告 | 50万円以下の罰金 |
無届出営業（民泊新法） | 6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金 |
罰金だけでなく、OTAへの掲載停止や営業停止リスクもあります。実質的な損失は罰金の数十倍に及ぶケースもありますので、必ず適切な手続きを踏みましょう。
罰則を回避するための対策
地方自治体に事前相談：地元の保健所や関連機関に相談しましょう
必要書類を準備して提出：所有権証明・安全検査報告書・保険のカバレッジなどを揃えましょう
検査を受け入れる：自治体による検査を受け、基準を満たしているか確認しましょう
専門家を活用する：行政書士などに依頼するのも有効ですよ
旅館業法で運営するメリット
ルールは厳しいですが、旅館業法で運営することには多くのメリットがあります。
365日、通年で営業できる
民泊新法の180日制限がないため、ピークシーズンもオフシーズンもフル稼働できます。安定した収益を目指せますよ。
OTAでの掲載に有利
一部のOTAは旅館業法の許可施設のみ掲載できる場合があります。掲載できるプラットフォームが増えることで、より多くの旅行者にリーチできますよ。
定員の柔軟性がある
部屋の数に合わせてゲストを受け入れられます。ファミリーや団体旅行・合宿など、大人数の宿泊ニーズにも対応しやすくなりますね。
なお、旅館業法（簡易宿所）・民泊新法どちらの場合も、1人あたり3.3㎡以上の床面積が必要です。
信頼性とブランド力がある
旅館業法の許可を得ることは施設の品質と安全性の証。ゲストからの信頼が高まり、口コミ効果も期待できますよ。
地域との連携・助成金のサポートが受けやすい
自治体との連携がスムーズになり、助成金やサポートプログラムを活用しやすくなりますね。
まとめ
旅館業法と民泊新法の違いと、どちらを選ぶべきかについて解説してきました。
旅館業法：通年営業・高収益を目指したい本格的な事業者向け。ハードルは高いがメリットも大きい
民泊新法：副業・空き家活用・別荘利用と組み合わせたい人向け。始めやすいが年180日制限あり
上乗せ条例：2026年現在、都市部を中心に自治体独自の規制が増加中。必ず事前確認を
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