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【2026年版】日本民宿的邻里投诉应对义务：深夜来电、零天规制与东京各区新条例
最后更新日期：2026年10月28日
在日本经营民宿，处理邻里纠纷不是「体贴」，而是《住宅住宿事业法》规定的法律义务。 投诉必须不分深夜清晨随时应对；2026 年 7 月，日本政府更向各自治体表明了「特定地区可以通过条例禁止民宿」的方针；此后，涩谷区、丰岛区、文京区已实际修改条例、收紧规定（新宿区也已公布修改草案）。
「半夜邻居打电话过来，这种电话每次都必须接吗？」
「明明是客人在吵，怎么挨骂的是我…？」
「投诉一直来，最坏会怎样？民宿是不是就开不下去了？」
您好，这里是 AirHost 数字营销部。在日本开民宿，开业之后最磨人的，其实往往是邻里关系。设备装好了、手续也办齐了，结果一起噪音投诉，就让关系变得尴尬——说实话，这种事真的不少见。
而且这一领域在 2026 年发生了大变动。本文依据日本观光厅民宿制度门户网站、2026 年 7 月 15 日的技术性建议以及东京各区的条例资料，带您一步步理清法律上究竟要做到哪一步、2026 年变了什么、明天就能着手做什么。
⚡️ 3分钟速览：本文要点
邻里对应有两项义务：入住前的「说明」（法第 9 条）与入住后的「投诉应对」（法第 10 条）
投诉应对需要不分深夜清晨、随时进行，而且在客人不在住期间同样需要应对
记法是：「不让客人吵到别人是第 9 条，被投诉之后的责任是第 10 条」
2026 年 7 月 15 日，日本政府向自治体发出技术性建议，表明可以实施限定地区禁止民宿的「零天规制」。这是相对于 2017 年指南中「并不适当」这一立场的转变
同一通知还表明，可以通过条例强制要求以噪音计、出入口摄像头进行 ICT 管理
也就是说，投诉应对正从礼仪问题，转变为「事业能否继续」的条件
什么是民宿的投诉应对义务？
依据日本《住宅住宿事业法》第 10 条，住宅住宿事业者对于已申报住宅周边地区居民提出的投诉与咨询，必须妥当且迅速地予以应对，这是法律上的义务。它与向住宿者事先说明噪音、垃圾等事项的义务（第 9 条）一起，用于保护周边地区的居住环境。
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1. 日本民宿的邻里纠纷，是「法律规定必须应对」的
先说个很多人不知道的前提：日本《住宅住宿事业法》（民宿新法），本身就是因为邻里纠纷才诞生的法律。
观光厅在说明立法背景时列举了：安全与卫生方面缺乏保障、噪音与垃圾投放等邻里纠纷成为社会问题、观光旅客的住宿需求日趋多样（观光厅 民宿制度门户网站《什么是住宅住宿事业法（民宿新法）？》，日语）。
换句话说，邻里纠纷对策不是这项制度的附带品，而是制度本身的目的。 正因如此，它被明确写成了事业者的义务。
而且义务分为两段：
入住前，向住宿者说明（法第 9 条）
入住后，应对周边居民的投诉（法第 10 条）
打个比方，就像学校春游：出发前老师先叮嘱「坐电车时小声点哦」，这是第 9 条；如果还是有同学吵闹，老师会向周围乘客道歉并当场提醒，这是第 10 条。在民宿里，这位「老师」就是经营者您。
下面依次来看。
2. 【法第 9 条】入住前的说明义务：必须说明的 4 个项目
观光厅门户网站列出了应向住宿者说明的 4 个事项（观光厅 民宿制度门户网站《事业者的业务[1]》，日语）。
应说明的事项 | 官方给出的具体示例 |
为防止噪音应注意的事项 | 避免大声交谈、深夜关窗、不在阳台等室外举办聚会 |
关于垃圾处理应注意的事项 | 按照市町村的废弃物分类方法等进行处理 |
为防止火灾应注意的事项 | 使用燃气灶时总阀的开关方法及注意事项、初期灭火时灭火器的使用方法 |
其他为防止对周边地区居住环境造成不良影响所必需的事项 | 不得在已申报住宅内利用性风俗服务 |
这项义务的特点，是连具体示例都由官方给出。只写一句「请保持安静」是不够的。 要写到「深夜请关窗」「请勿在阳台聚会」这样的程度，才符合国家的设想。
对外国客人须以外语说明
这一点很容易被忽略：对身为外国观光旅客的住宿者，必须使用外语进行说明。
而且这不只限于第 9 条的说明义务。同一门户网站在「确保外国观光旅客的舒适性与便利性」方面还列举了以下 4 点：
以外语提供已申报住宅设备使用方法的指引
以外语提供交通出行方式的信息
以外语提供发生火灾、地震等灾害时的报警联络方式指引
为确保外国观光旅客住宿者的舒适性与便利性所必需的措施
海外客人越多，这部分负担就越重。不过别担心，后文会提到，这恰恰是最容易交给系统的部分。
3. 【法第 10 条】投诉应对义务：深夜清晨也要，客人不在也要
条文本身很简短。2026 年 7 月的政府通知中也作了如下引用：
「对于已申报住宅周边地区居民提出的投诉及咨询，必须妥当且迅速地予以应对。」
（日本厚生劳动省・国土交通省・观光厅《关于住宅住宿事业法规定的已申报住宅的零天规制等（技术性建议）》（令和8年7月15日），日语）
问题在于「妥当且迅速」具体是什么水准。门户网站给出的标准相当具体：
不分深夜清晨，需要随时通过应答或电话进行应对
在住宿者不在住期间，投诉与咨询同样需要应对
需要诚实应对，并明示答复期限
若未见改善，需紧急赶赴现场要求其退房等，采取必要的应对
需要紧急处置时，应视情况联络警察署、消防署、医疗机构等相应机构
这里说得直白一些：「只在营业时间内」「只在客人在住时」是不够的。 转接到留言信箱、第二天早上再回电，达不到这个水准。
站在邻居的角度，民宿的联络电话就像一家「24 小时营业的店」的电话。半夜打过去没人接，下一通电话很可能就打到区政府或警察那里了。
而且官方还举例到了「赶赴现场要求退房」。说实话，这一条是最辛苦的。如果您自主运营的是距离较远的房产，就必须事先设计好如何满足这一条。
4. 【对比表】事先说明与投诉应对有什么不同
两项义务看似相近，但对象、目的、时点都不一样。
事先说明（法第 9 条） | 投诉应对（法第 10 条） | |
对象 | 住宿者 | 周边地区居民 |
时点 | 入住前 | 收到投诉・咨询时 |
目的 | 不让 纠纷发生 | 平息 已发生的纠纷 |
应对时间 | 至住宿手续完成 | 不分深夜清晨，随时 |
外语对应 | 对外国住宿者 必需 | （对象为周边居民，以日语为主） |
客人不在住期间 | 不属于对象 | 需要应对 |
概括成一句话：「不让客人吵到别人是第 9 条，被投诉之后的责任是第 10 条」。 第 9 条做得越扎实，第 10 条的发生件数就越少——这是实务上的关键。
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5. 2026年7月，日本政府方针改变：零天规制与 ICT 管理
这里才是重点。2026 年 7 月 15 日，厚生劳动省・国土交通省・观光厅联名向都道府县等发出了技术性建议（观光厅《已向地方公共团体发出关于民宿的通知》，日语）。
通知列举的背景是：已申报住宅的数量大幅增加，部分地区出现了「住宅区静谧居住环境及常住人口维持方面的隐忧」。
内容主要有两块。
① 零天规制（选址限制）
即可以在特定区域禁止新开展民宿事业。可以想象成：在那个区域里，能开始做民宿的日子，在日历上全部被打了「✕」。通知举了这样几种情形：
在住宅区或教育设施周边，因住宿者频繁往来而可能损害静谧的居住环境或教育设施的清净环境时，可以禁止新的住宅住宿事业，或将可营业日限制为周六日及节假日前一天等
在住宅区等地，可能导致常住人口或地区社区难以维系时，可以禁止新的住宅住宿事业
这是一个重要的转折点。通知资料中有这样一条注记：
※指南（平成29年12月）此前将零天规制视为「并不适当」。
也就是说，此前被认为「过头」的限制，转向了在一定条件下被认可的方向。
既有民宿也可能成为对象
通知中还有更进一步的表述。在已有大量民宿聚集、静谧居住环境现实中受到显著损害等必要性强烈、且不存在其他适当对策的情形下：
也可以考虑对既有的已申报住宅，在设置一定宽限期的基础上，禁止其开展住宅住宿事业，或将可营业日限定为周六日及节假日前一天等。
「已经在营业所以不用担心」这句话，已经不能说死了。此外，在禁止新开展事业的区域内，若住宅住宿事业者（申报人）发生变更，则需要依据法第 3 条重新申报，因此无法在该已申报住宅继续开展事业。 正在考虑承接或出售房产的人，请务必留意这一点。
② ICT 管理的强制化
另一块是 ICT。通知指出，为妥善应对投诉，「宜建立能够迅速准确掌握投诉等成因事象的体制」，并表示可以通过条例作出如下要求：
可以考虑通过条例，强制要求设置噪音计及出入口摄像头并进行监测，同时保存一定期间（如过去 1 年份）的数据。
同时还明确写道：即便尚未演变为居民投诉，只要发生了噪音等情况，事业者等就需要自行采取应对。 也就是说，等投诉上门再行动是不够的。
③ 其他可通过条例设定的限制
通知还指出，入住・退房时间的限制、设施容纳人数上限等，也可以根据地区实际情况通过条例设定。
需要说明的是，这并不意味着「国家马上要在全国范围内禁止民宿」。 它属于自治体研究制定条例时的技术性建议（依据《地方自治法》第 245 条之 4 第 1 号）。实际会受到怎样的限制，取决于您所在自治体的条例。通知内容预计今后会反映到指南中。
④ 此后，东京各区相继修改条例（截至 2026 年 10 月）
民宿较多的自治体已经开始实际修改条例。以下是代表性的例子（施行日期与适用对象因区而异）：
自治体 | 主要内容 | 时间 |
限制营业的区域新增第一种・第二种住居地域与准住居地域。限制的例外仅限于居住在同一建筑或用地内（或相邻）、且管理房间数在 5 间以下的个人（房东居住型等）。向周边居民的事先告知须在申报前 60 天进行 | 适用于 2026 年 7 月 1 日及之后申报的住宅 | |
全区范围内，可营业期间限定为春假・暑假・寒假（每年 120 天）。住居专用地域・住居地域・准工业地域・文教地区（约占区内 7 成）不得新开。 既有设施同样适用 ，违反者处 5 万日元以下罚款（过料） | 2026 年 12 月 16 日施行（按年度设有过渡措施） | |
周日中午至周五中午不得营业的区域扩大至全区。新申报时必须召开邻里说明会。居住在海外的个人经营者须选任居住在日本国内的代理人 | 2027 年 1 月 7 日施行 | |
限制区域扩大至住居专用地域・住居地域・准工业地域・文教地区，区域内禁止新开民宿；草案拟在施行 2 年后将限制适用于既有设施，并规定须当面进行住宿者本人确认 | 公众意见征集：2026 年 10 月 15 日～11 月 13 日 |
从表中可以看出，变化已不只是「不能新开」，也出现了「既有民宿的营业天数被削减」的例子。 计划在东京购买、租赁或承接房产的人，请务必在决定前确认所在区的最新规定。
6. 明天就能着手的邻里纠纷对策
法律讲了不少，落到实务上可以这样做。
准备「带具体示例」的住宿守则 …… 不写「请保持安静」，而写到「22 点之后请勿到阳台」。国家给出的示例可以直接使用
在预订确定时和入住前一天各发一次 …… 抵达后才读的人并不多，提前送达才符合第 9 条的用意
准备外语版本 …… 对外国住宿者以外语说明是义务
垃圾投放规则按市町村的分类方法写 …… 全国并不统一，请照抄所在自治体的规则
确定深夜也能接通的联络方式 …… 转接目标、负责人、处理流程都白纸黑字定下来。「由谁来接」含糊不清，深夜一定会出问题
提前向邻居打招呼并留下联络方式 …… 可以避免投诉直接找到自治体或警察。标识的张贴同样是义务
保留投诉记录 …… 日期时间、内容、处理、答复期限。在 ICT 管理已条例化的地区，记录的有无可能成为判断管理是否妥当的依据
定期确认所在自治体的条例 …… 2026 年通知之后，东京多个区已实际修改条例（见第 5 节）
关于标识的张贴：据门户网站，需要在每处已申报住宅、公众易见之处，于事业实施期间持续张贴；位置大致在地上 1.2 米以上 1.8 米以下；需采用覆膜等能够耐受风雨的制作方式。集合住宅中，除各住户外，还需在共用大堂或信箱处张贴简易标识。
7. 【面向运营者】说明与联络体制，是可以机制化的
读到这里，您可能会想：「深夜也要随时应对，一个人怎么可能做得到？」这种心情，我们非常理解。
先如实说明：噪音计和摄像头这类 ICT 管理需要专用设备，不属于 AirHost 的功能范围，这部分请咨询专门的服务商。
另一方面，邻里纠纷的多数，可以在「入口」处减少。 而入口——也就是法第 9 条的事先说明与和客人的联络通道——正是可以用系统机制化的领域。
AirHost 是把住宿管理系统（PMS）与渠道管理器合为一体的云服务。与邻里对应相关的部分，有以下功能：
自动消息：可在预订后、入住前等设定好的时点自动发送指引，不必每次手动发送住宿守则
AI 助手：在理解预订信息与在住状态的基础上，检测客人使用的语言并以多语言 24 小时自动回复。同时缓解「深夜咨询」与「外语指引」这两项负担（AirHost ONE、客人体验）
消息（聊天／邮件／SMS／社交平台相关）与电话：把与客人的联络通道集中到一处
智能门锁联动・现场抵达认证（GPS / WiFi）：更容易掌握谁在何时进入
渠道管理器：Airbnb、Booking.com、Expedia、乐天旅游等多个 OTA 的预订统一管理
尤其是对外国住宿者以外语说明属于义务（见第 2 节）。这部分若靠人力应付，语言一多必然崩溃。可以把 AI 助手理解为——让这项义务变成「每次都能做到」的工具。
不只是邻里对策：琐碎的日常工作，也一起交给 AirHost
想象一下客厅：电视、空调、电灯……遥控器一多，总是拿错。如果一个遥控器就能全部搞定，是不是轻松多了？
AirHost 就像住宿经营的「万能遥控器」。 除了上面的入住前说明与客人联络，日常的琐碎工作也能在同一个界面完成：
订单：Airbnb、Booking.com 等多个 OTA 的订单统一管理（渠道管理器）
保洁：在日历上管理保洁安排，并自动通知保洁人员（PMS）
分房：自动优化房间分配（PMS）
付款：按每笔订单的取消政策自动执行预授权、扣款与取消费（自动收款）
名簿：管理住宿者名簿的提前填写率（PMS）
营收：用报表查看营收、入住率、ADR、RevPAR 等指标（PMS）
也就是说，能机制化的工作交给 AirHost，人专心经营邻里关系。「事务交给系统，邻里交给人」——我们认为这是最不勉强的做法。
关于价格，请参阅价格页面，或直接联系我们获取适合您房产的报价。
「按我这处房产的运营方式，能自动化到什么程度？」——这类具体问题最欢迎。
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※条例对应与法律判断，请向主管自治体及专业人士确认。
常见问题（FAQ）
Q. 日本民宿的投诉，深夜也必须接吗？
是的，深夜也需要应对。观光厅门户网站表明，需要不分深夜清晨、随时通过应答或电话进行应对，并且在住宿者不在住期间，投诉与咨询同样需要应对（观光厅《事业者的业务[1]》，日语）。转接留言信箱、次日早晨回电的做法达不到这一水准。
Q. 放着投诉不管，会做不下去吗？
放着投诉不管并不会立刻导致停业。但依据 2026 年 7 月 15 日的技术性建议，在已有大量民宿聚集、居住环境现实中受到显著损害的区域，自治体可通过条例禁止新开展事业，并可在设置一定宽限期的基础上对既有的已申报住宅设限（技术性建议 正文 PDF，日语）。也就是说，地区整体环境恶化时，是可能被纳入限制对象的。
Q. 什么是「零天规制」？
指在特定区域把住宅住宿事业的可营业日实质降为零（禁止新开展民宿事业）的选址限制。2017 年 12 月的指南此前将其视为「并不适当」，而 2026 年 7 月的技术性建议将其整理为：在合理必要的限度内可以实施（观光厅 新闻发布，日语）。
Q. 要向住宿者说明的内容有明确规定吗？
有。观光厅门户网站列举了 4 个项目：防止噪音、垃圾处理、防止火灾，以及其他（如不得在已申报住宅内利用性风俗服务）。每一项都附有官方的具体示例，包括「深夜关窗」「不在阳台等室外举办聚会」（观光厅《事业者的业务[1]》，日语）。
Q. 对外国客人的说明也是义务吗？
是。对身为外国观光旅客的住宿者，必须使用外语进行说明。此外，设备使用方法、交通方式信息、灾害时的报警联络方式，也要求以外语提供指引（观光厅《事业者的业务[1]》，日语）。
Q. 东京有哪些区进一步限制了民宿？
截至 2026 年 10 月，涩谷区（适用于 2026 年 7 月 1 日及之后的申报）、丰岛区（2026 年 12 月 16 日施行，全区可营业期间限定为每年 120 天，既有设施也适用）、文京区（2027 年 1 月 7 日施行，全区限制平日营业）已修改条例，新宿区也已公布修改草案并征集公众意见。出处为涩谷区、丰岛区、文京区、新宿区的官方页面（日语），最新内容请以各区官方页面为准。
Q. 现在就必须安装噪音计和摄像头吗？
截至 2026 年 10 月，这并非全国统一的义务。2026 年 7 月的技术性建议，是表明自治体可以通过条例强制要求 ICT 管理（设置噪音计与出入口摄像头、保存过去 1 年份等数据）（技术性建议 正文 PDF，日语）。实际是否需要，请确认您所在自治体的条例。
Q. 我不懂日语，深夜的邻里投诉该怎么办？
邻居的投诉通常以日语进行，因此需要事先确定一条深夜也能接通、且能以日语应对的联络路线（例如委托住宅住宿管理业者，或安排会日语的负责人）。系统能覆盖的是与客人一侧的多语言沟通，与周边居民的日语应对无法由系统代替，请务必在体制上事先安排。
总结
在日本经营民宿，邻里对应有两项法律义务：
法第 9 条：向住宿者事先说明（噪音・垃圾・火灾・其他；对外国人须用外语）
法第 10 条：应对周边居民的投诉（不分深夜清晨、随时，客人不在住期间同样需要）
而 2026 年 7 月 15 日，国家的方针发生了变动；此后，东京多个区已实际修改条例。零天规制从 2017 年指南中「并不适当」的立场发生转变；既有的已申报住宅，也可能在设置一定宽限期后受到限制。通知同时表明，可以通过条例强制要求 ICT 管理。
投诉应对，正从礼仪问题转变为「事业能否继续」的条件。话虽如此，该做的事没有变：先把不让客人吵到别人的机制建起来。 这就是第 9 条，而它最终会减轻第 10 条的负担。
实际的限制内容因自治体条例而异。请务必确认您所在自治体的最新条例。
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参考资料（均为日语）
本文依据截至 2026 年 10 月 28 日公开的日本行政机关资料撰写。2026 年 7 月 15 日的通知是依据《地方自治法》第 245 条之 4 第 1 号作出的技术性建议，其本身并不直接在全国范围内课以统一限制。实际的限制内容与应对义务细节因各自治体条例而异。最终判断请务必向主管自治体窗口确认，并向行政书士、律师等专业人士咨询。